شروط قبول دعوى صحة ونفاذ

تحرير: عمرو في 9 أكتوبر 2023 0

شروط قبول دعوى صحة ونفاذ الخاصة بالعقارات متعددة، حيث يعد هذا المفهوم من المفاهيم الخاصة بعقود بيع العقارات، وهذا الإجراء من الإجراءات الهامة التي تتم بعد القيام بالعديد من الالتزامات التي تخص البائع، ويكون الهدف منها أن يتم نقل ملكية العقار من البائع إلى المشتري، وهناك شروط لهذا الإجراء؛ لذلك من خلال منصة وميض سوف نقدم لكم شروط قبول دعوى صحة ونفاذ.

شروط قبول دعوى صحة ونفاذ

هناك العديد من الشروط التي يجب أن تتوفر للقيام بدعوى صحة ونفاذ، وتختلف تلك الشروط عن شروط الدعوى الخاصة بصحة التوقيع، ومن خلال الفقرات التالية سوف نقدم لكم تلك الشروط، وهي:

1- إثبات ملكية البائع للعقار الذي يتم بيعه

من أولى شروط قبول دعوى صحة ونفاذ التي من الضروري أن تتوفر هي وجود الأوراق التي تثبت ملكية العقار للبائع، وفي حالة عدم إثبات ملكية العقار للبائع عند تاريخ الفصل في الدعوى من أجل أن يحصل عليها المشتري، في هذه الحالة لا يتم قبول الشراء ويقاضى البائع بطلب الأوراق التي تثبت ملكية الرسمية لهذا العقار.

2- يكون تسجيل عقد الملكية المنقولة من البائع للمشتري ممكنًا

أما عن ثاني شروط قبول دعوى صحة ونفاذ أن يتمكن البائع للعقار أن ينقل ملكيته إلى المشتري، حيث لا يصح أن يتم التعاقد على العقار إذا كان البائع للعقار غير مالك له؛ لأن الملكية لا تنتقل من البائع إلى المشتري إلا في حالة كان الشخص الذي يقوم ببيع العقار مالكًا له.

فلا يصح أن يحكم للمشتري بصحة ونفاذ البيع للعقار إلا في حال انتقلت إليه الملكية بتسجيل رسمي من خلال الحكم في الدعوى، كما أن المحكمة لا يمكنها أن تحكم بجواز تعاقد المشتري الأول على المشتري الثاني في حالة توالت عمليات البيع وسجل المشتري الثاني التعاقد أولًا.

3- الوفاء المبلغ كامل

من أهم شروط قبول دعوى صحة ونفاذ هو أن يلتزم كلا من البائع والمشتري بالقيمة المالية المخصصة للعقار، ففي العقد الخاص بالبيع لا يجوز للمشتري أن يقوم بإجبار البائع أن يقوم بتنفيذ أي التزامات ما لم يقم هو أولًا بدفع الثمن المستحق للعقار المُباع.

في حالة صدور حكم نهائي في دعوى صحة ونفاذ دون أن يحصل البائع على حقه المالي كاملًا هذا لا يعيق مطالبة البائع بالمبلغ المتبقي له، ومن الممكن أن يقوم بفتح دعوى قضائية من أجل الحصول على حقه المالي وفسخ العقد مقدمًا في ذلك السبب من فتح الدعوى وهو إخلال الطرف المقابل بالتزاماته المالية.

4- تسجيل صحيفة الدعوى من قبل المشتري

كذلك أحد أهم شروط قبول دعوى صحة ونفاذ هو أن يقوم المشتري بتسجيل دعوى لانتقال العقار من البائع إليه في هذه الحالة تصح دعوى الصحة والنفاذ للعقار، هذا الشرط تم وجوبه تباعًا للمادة 11 في القانون الجديد الخاص بالتسجيل العقاري، هذا الإجراء يتم من أجل تأمين المشتري من تصرفات البائع التي من الممكن أن يقوم بها.

ما هي الطريقة التي يتم من خلالها رفع الدعوى؟

هناك عدد من الإجراءات يتمكن من خلاله المشتري من رفع دعوى الصحة والنفاذ، ومن خلال الفقرات التالية سوف نقدم لكم تلك الطريقة:

1- تقديم طلب للشهر العقاري بدعوى الصحة والنفاذ

من أولى الأمور التي من الضروري القيام بها عند اتخاذ قرار رفع دعوى صحة ونفاذ هي أن يتم تقديم طلب في الشهر العقاري للدعوى على أن يتضمن هذا الطلب البيانات الخاصة بالعقار، ويحصل الطلب على رقم خاص به.

بعد الحصول على الرقم الخاص بالعقار من الشهر العقاري يتم تقديم طلب رفع دعوى صحة ونفاذ بهذا الرقم للهيئة الخاصة بالمساحة البحثة، من خلال هذه الهيئة يتم دفع رسوم خاصة بكشف المساحة بعد أن يقوم المهندس بمعاينة العقار وعمل تحرير بياني بالمساحة الخاصة بالعقار أو قطعة الأرض، بعد ذلك يتم إرسال الطلب بعد التحرير المساحي إلى وحدة الشهر العقاري.

2- رفع الدعوى

بعد استلام البيان الخاص بالمساحة من وحدة الشهر العقاري تتم كتابة الدعوى على أن يراعى الأخطاء الشائعة التي تتم أثناء رفع الدعوى، ويتم رفع الدعوى عن طريق الآتي:

من الضروري أن يتم إحضار العقود الخاصة بقطعة أو الأرض بالعقار.
من الضروري الالتزام بنص المادة 37 من القانون الخاص بالمرافعات، ونص هذا القانون ” يراعى في تقدير قيمة الدعوى الدعاوى التي يرجع في تقدير قيمتها إلى قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار 500 مثل من القيمة الضريبة الأصلية المربوطة”.
يتم تحديد ضريبة لقطعة الأرض أو العقار في حال لم تفرض عليه الضريبة اللازمة، وذلك في حال البناء.
يتم أخذ العريضة الخاصة بالضريبة والبيان الخاص بالمساحة إلى الشهر العقاري من أجل المراجعة، وبعد المراجعة يتم أخذ الختم (ختم اللوتس).
بعد ذلك تقدم إلى هيئة الشهر العقاري المصلحة الرسمية من أجل تقدير الأمانة القضائية، هذه الأمانة هي عبارة عن رسم يتم تقدير على المبلغ المكتوب في بيان العقد.
يتم استلام إيصال بالمبلغ دون دفع القيمة المالية.
بعد ذلك يكنكم التوجه على المحكمة ورفع الدعوى من خلال كافة المستندات السابقة، ومن الضروري الاحتفاظ بوصل دفع الأمانة القضائية نظرًا للحاجة إليه في المشروع النهائي للدعوى.
بعد التقدم لرفع الدعوى بالطرق القضائية العادية يتم تقديم طلب للحصول على صورة رسمية من الدعوى وذلك قبل الإعلان على أن ترفق هذه الصورة بعقود الشهر العقاري، وهذه الصورة هي العقد الأخضر الرسمي المعتمد ويمكن الحصول عليه من الشهر العقاري.

يتم تقديم هذه الوثيقة إلى المصلحة الخاصة بالشهر العقاري التي تم فيها تقدير الأمانة العامة القضائية بالإضافة إلى إرفاق الوصل الخاصة بالأمانة القضائية الذي تم استلامه في السابق.

بعد حوالي 10 أيام ستتمكن من استلام العريضة المعروفة بالدعوى وتكون مغلقة.

الطريقة التي يمكن من خلالها متابعة الدعوى

بعد تقديم الوثيقة التي تم استلامها من الشهر العقاري، وتقديم دعوى قضائية إلى المحكمة يتمكن المشتري من متابعة الدعوى القضائية عن طريق الذهاب إلى المحكمة على أن يقوم بالتنبيه على الشخص البائع للعقار أن يقوم بحضور الجلسة الأولى من الدعوى.

ذلك من أجل تجنب دفع مصاريف الدعوى، وخلال حضوره لا بد أن يقوم بمحضر صلح للقضية ويتم إلحاق هذا المحضر بمحضر الجلسة ويتم ضمه إلى السند التنفيذي، من خلال هذا الأمر تتم الدعوى بصورة ودية وسريعة.
فمن خلال ما قدمنا من أمور تتعلق بشروط قبول دعوى صحة ونفاذ بالإضافة إلى معرفة الشروط يمكنكم الدخول إلى مجال الشراء العقاري بكل أريحية دون التعرض إلى طرق الخداع المختلفة من قبل أصحاب العقارات.